Les meublés touristiques offrent des revenus complémentaires et soutiennent l’activité locale, mais leur développement peut aussi réduire l’offre de logements permanents. En France, la loi du 19 novembre 2024 renforce les leviers des communes, tandis que la réglementation européenne organise l’enregistrement et le partage de données.
Pour un propriétaire comme pour une mairie, les règles dépendent du logement, de la commune et de la nature de la location de courte durée. Les principaux repères portent sur les obligations des hôtes, la fiscalité et la capacité locale à encadrer l’activité.
A retenir :
- Enregistrement national des logements à compter de mai 2026
- Pouvoirs municipaux élargis sur les autorisations et les quotas
- Abattements micro-BIC réduits pour les revenus de 2025
- Exigences énergétiques progressives pour certains meublés touristiques
Réglementation européenne et enregistrement des meublés touristiques
Le règlement européen encadre les plateformes numériques
Le règlement européen 2024/1028, adopté le 11 avril 2024, vise à harmoniser la collecte et le partage d’informations sur les locations de courte durée. Selon le texte européen, les plateformes numériques concernées doivent transmettre certaines données aux autorités compétentes dans les territoires où un système d’enregistrement s’applique.
Cette transparence des données doit aider les pouvoirs publics à mieux suivre l’activité et à appliquer les règles locales. Elle ne remplace toutefois ni les autorisations municipales ni les règles de déclaration françaises auxquelles un propriétaire peut être soumis.
Le portail national change les démarches des hôtes
À partir de mai 2026, les meublés de tourisme doivent être enregistrés sur l’ensemble du territoire par un portail numérique national. Selon le ministère chargé du logement, le dispositif s’inscrit dans le cadre réglementaire actualisé et prévoit le dépôt de pièces justificatives.
Un loueur devra donc conserver les documents établissant notamment son identité et la situation du logement, puis vérifier que les informations transmises restent exactes. En cas de fraude, l’enregistrement peut être suspendu ou retiré, ce qui rend la préparation administrative aussi importante que la mise en ligne de l’annonce.
Démarches à vérifier avant publication :
- Identifier les formalités applicables dans la commune
- Rassembler les justificatifs demandés pour l’enregistrement
- Contrôler la cohérence des informations de l’annonce
- Vérifier les obligations propres à la copropriété
Une fois les démarches numériques clarifiées, l’enjeu se déplace vers les décisions locales, qui peuvent restreindre l’usage touristique d’un logement.
Pouvoirs des maires et règles locales de location
Les communes peuvent encadrer les autorisations
La loi du 19 novembre 2024 renforce les outils des communes pour réguler les meublés touristiques. Selon la loi n° 2024-1039, les municipalités peuvent étendre le régime d’autorisation de changement d’usage et fixer, sous les conditions prévues, un nombre maximal d’autorisations temporaires.
Pour une propriétaire qui envisage de louer un appartement secondaire, l’adresse devient donc déterminante : une démarche admise dans une commune peut être soumise à autorisation ou à quota dans une autre. Le maire peut également réduire le plafond de location d’une résidence principale, de 120 jours par an à un minimum de 90 jours.
Le plan local d’urbanisme peut aussi délimiter des secteurs où les constructions neuves doivent être destinées exclusivement à la résidence principale. Ces outils répondent aux tensions du marché locatif, mais leur mise en œuvre dépend des décisions locales et des règles applicables au logement concerné.
Résidences principales et copropriétés sous vigilance
La résidence principale ne bénéficie pas d’une liberté uniforme : sa durée de location touristique peut être limitée par la commune. Avant de publier une annonce, l’hôte doit donc consulter les règles municipales et distinguer clairement son domicile principal d’un logement secondaire.
Dans les copropriétés, les nouveaux règlements doivent préciser si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits. Pour les immeubles existants, la loi assouplit certaines conditions de vote permettant d’interdire ces locations, sans effacer les stipulations du règlement ni les autres contraintes applicables.
| Situation | Règle à contrôler | Conséquence pratique |
|---|---|---|
| Résidence principale | Durée maximale locale | Plafond pouvant être abaissé par la commune |
| Logement secondaire | Changement d’usage | Autorisation susceptible d’être exigée |
| Commune avec quotas | Nombre d’autorisations disponibles | Accès à la location temporaire potentiellement limité |
| Copropriété | Règlement et décisions collectives | Location encadrée ou interdite selon les dispositions applicables |
Ces contraintes locales ne sont qu’une partie du calcul : le classement du logement et son niveau de performance énergétique influencent aussi la conformité et les recettes.
Fiscalité et performance énergétique des locations touristiques
Les abattements micro-BIC diminuent pour les revenus de 2025
La réforme fiscale modifie les abattements du régime micro-BIC pour les revenus perçus en 2025. Selon le guide pratique du ministère chargé du logement, un meublé non classé bénéficie d’un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 euros de recettes, contre 50 % auparavant.
Pour un meublé classé, l’abattement indiqué est de 50 %, avec un plafond de recettes de 77 700 euros, au lieu de 71 % précédemment. Un propriétaire doit vérifier son classement et comparer le régime micro-BIC aux autres options avec un professionnel, car les charges et la situation fiscale modifient le résultat réel.
| Type de meublé | Abattement annoncé | Plafond de recettes |
|---|---|---|
| Non classé | 30 % | 15 000 euros |
| Classé | 50 % | 77 700 euros |
Le DPE devient une condition à anticiper
En métropole, les nouvelles autorisations de changement d’usage concernées sont soumises à une exigence de diagnostic de performance énergétique allant de A à E. À partir de 2034, les meublés touristiques concernés, hors résidences principales, devront atteindre une classe comprise entre A et D.
Un propriétaire qui prépare des travaux peut ainsi intégrer le calendrier énergétique avant de solliciter une autorisation ou de renouveler son offre. Les maires pourront contrôler le respect de cette obligation et appliquer les sanctions prévues, tandis que les exigences exactes doivent être vérifiées selon le logement et le cadre local.
Repères pour préparer son dossier :
- Vérifier le classement et les justificatifs énergétiques du bien
- Anticiper les travaux nécessaires au calendrier réglementaire
- Conserver les documents utiles aux contrôles éventuels
- Évaluer les recettes après modification des abattements
L’anticipation réglementaire protège le projet et contribue à un tourisme durable, mieux compatible avec les besoins de logement des habitants.
Source : Ministère chargé du logement, « Guide pratique de la réglementation des meublés de tourisme », septembre 2025 ; Parlement européen et Conseil, règlement (UE) 2024/1028, 11 avril 2024 ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.
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Pour aller plus loin
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